Надежда Жданова, юрист АН «ГРАНОВИТ»
Осенью 2021 г. По рекомендации в компанию для продажи обратился один из трех собственников квартиры. Квартира была выставлена на продажу и от продавцов были запрошены документы на квартиру.
Для первичного анализа были предоставлены документы только одного из сособственников, со слов которого было выяснено, что сособственниками двух оставшихся долей являются наследники на основании свидетельств о праве на наследство – дети своего отца, по возрасту совершеннолетние. У одного из детей есть опекун, так как он инвалид детства (недееспособный), за другого будет действовать мама по доверенности – потому как живут в другом регионе, на сделку она приедет.
Был заключен договор о намерениях с потенциальным покупателем.
Для детального анализа документов были предоставлены первичные документы права: договор долевого участия, соглашение об уступке прав требования по дду и свидетельства о праве собственности на наследство.
По результатам регистрации права собственникам были выданы свидетельство о государственной регистрации права в 2016г., выписки из егрн в 2021г.
Из истории семьи было выяснено, что брат с сестрой приобрели право требования по соглашению, при этом брат действовал за себя лично и по доверенности за сестру, так как та жила в другом регионе.
Брат оформлял также по доверенности право собственности и подписывал акт приемки квартиры после завершения строительства. В последующем, после смерти брата вступили в права собственности его наследники – дети от разных браков.
При анализе документов было выявлено несоответствие долей в праве собственности.
По соглашению уступки у сестры право должно было возникнуть на 1/3 долю, а у брата -2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Соответственно у наследников право собственности на 1/3 долю у каждого.
Однако предоставленные документы свидетельствовали о другом. У сестры право собственности составляло - 1/2 долю, и соответственно в наследников по 1/4 доле на квартиру.
При этом сестра настаивала на правильности регистрации права.
Несоответствие документов привело в замешательство.
В акте приема-передачи квартиры не были указаны доли, в которых должно было зарегистрировать право собственности за дольщиками.
Закралось подозрение, что имеется еще какой-то документ, устанавливающий право на квартиру между братом и сестрой в равных долях, который собственники не могли найти. Сестра, не участвовавшая лично ни на одном этапе регистрации прав, не могла четко объяснить ситуацию.
Параллельно для совершения сделки были запрошены документы и паспортные данные других собственников: данные недееспособного участника сделки предоставила лично опекун; данные второго наследника направляла в электронном виде мама из другого региона.
Для выяснения достоверности права собственности были запрошены дополнительные документы из архива росреестра, однако по этим запросам пришел отказ, в связи с отсутствием каких-либо документов.
Таким образом выявилась ошибка регистратора росреестра, повлекшая за собой череду других ошибок.
Регистратор не проверил соотношение долей по соглашению об уступке, зарегистрировал право на квартиру в равных долях. Нотариус, в свою очередь, опираясь только на сведениях из егрн о зарегистрированном праве наследодателя (без анализа его документов, устанавливающих право), выдал свидетельства о праве на наследство наследникам с ошибочными долями.
При этом так как наследником являлся недееспособный – это усугубило решение вопроса.
Выяснение всех обстоятельств дела осложнялось недоверием собственника – сестры, которая яростно защищала правоту сотрудников росреестра – так как, по её мнению, «госорганы не могут ошибаться», и нотариуса – «это же нотариус, он бы точно нашел ошибку».
В результате чего не сразу был выявлен еще один факт нарушения законодательства, а именно:
- вторым наследником оказался также недееспособный гражданин, от которого лично была выдана доверенность, что противоречит закону.
Предоставленный скан паспорта не позволил это выявить, на фотографии был изображен молодой человек с обычным миловидным лицом (как у многих), нотариально удостоверенная доверенность подтверждала полномочия переданные лично, в доверенности нотариусом указано «личность подписавшего доверенность установлена, его дееспособность проверена». По сути, не доверять действиям нотариуса не было оснований.
Предварительные переговоры с доверенным лицом о необходимости подтвердить в личной беседе намерения доверителя о продаже и действительность выданной доверенности длительное время натыкались на возмущение со стороны мамы со ссылкой на недоверие агента к собственникам («почему вы нам не доверяете») или невозможность связаться, так как «сын на работе». И только при обсуждении конкретного порядка окончательного расчета было установлено, что собственник недееспособный. При требовании того, что для расчетов необходимо предоставить реквизиты счета самого собственника, а не кого-то еще, мама сообщила: «счет сыну открывать не буду, он больной, все равно мне распоряжаться деньгами придется».
По результату выяснилось - клиент добросовестно заблуждался в правах своих и ребенка. Недееспособный гражданин (сын своей матери) был хорошо социализирован, имел работу, соответствующую своим умениям, мог изъяснять свои мысли в простейших понятиях.
На каких условиях была выдана доверенность нотариусом остается загадкой.
Итого: несоответствие долей при регистрации первичного права собственности, далее неправильно определены доли наследников – недееспособных. Наличие собственников – недееспособных. Долгие переговоры риэлтора, руководителя отдела продаж, юриста, нотариуса, которого попросили разъяснить ситуацию и подтвердить правоту юриста компании.
С потенциальным покупателем конечно же договор о намерениях расторгли.
Далее было судебное разбирательство, установление правильных долей собственников (в процессе которого были свои «приключения»), получение надлежащих приказов органов опеки, в том числе на выдачу доверенности от имени недееспособного.
И после этого клиенты повторно заключили предварительный договор и в последствии продали свою квартиру! Процесс продажи завершился летом 2023 г.
