Ирина Недорезова, риэлтор-эксперт, руководитель АН «ГРАНОВИТ»
Обратился Клиент, который ранее уже приобретал через нас 1 квартиру в ипотеку. За прошедшие 4 с небольшим года вступил в брак, родился ребенок, семья ожидает второго малыша.
Есть четкое понимание чего хотим:
в этом же микрорайоне купить готовую двухкомнатную квартиру желательно с ремонтом и частично с мебелью.
Новостройки не рассматриваем, потому что жить будет негде на время строительства, ремонт делать некогда и денег нет, «и вообще мы это хотели узнать на будущее, так как все силы сейчас готовы пустить на гашение имеющейся ипотеки».
Согласовала с клиентами следующий план действий:
1. Как можно быстрее выставить свою квартиру в продажу так как рынок после очередного изменения ставки достаточно вялый, продажа с обременением возможна и не требует досрочного погашения, аналогичных объектов на рынке недвижимости не так уж много и есть возможность выгодно продать свою квартиру.
Есть время на выбор варианта для себя, пока не предложен задаток, и мы обязательно оговариваем с будущими покупателями что продажа альтернативная и связана с переездом в новый объект.
2. После прозвона конкурирующих объектов (аналогов нашему) была выведена цена продажи.
Аргумент продавца о том, что «хотелось бы поставить подороже» был отметен, потому что в соседнем доме только что ушла в задаток такая же квартира на 50000 дешевле, поэтому в цене заложена в том числе и возможность поторговаться.
Кроме того, так как вот вот ожидается появление на свет малыша и после его рождения хождение посторонних людей по квартире с целью просто посмотреть «а за что такая цена» не желательно, важно отсеять «любопытствующих» и оставить для себя реальных покупателей которые уже знают весь рынок и ждут реальный объект по реальной цене.
3. Такой покупатель появился на 3 день экспозиции, кроме того, было еще несколько звонков, после начала показов появилось 2 желающих купить здесь и сейчас, но с условием быстрого освобождения, что нам не очень подходило.
4. Определив, что спрос на квартиру по этой цене реальный на ближайшие выходные назначили просмотры по 2к на вторичке, по заявленным изначально параметрам, грустно стало уже на 3 квартире и решили прислушаться к моей рекомендации рассмотреть новостройку.
5. Организовала просмотр в двух жилых комплексах интересующего района, сомнения еще оставались, так как не было до конца понятно на стадии строительства одного из комплексов, как это будет выглядеть в итоге, риэлтор предложила съездить на готовый жилой комплекс этого же застройщика в другом районе. После этой экскурсии все сомнения покинули, преимущества были очевидны: качество ремонта, благоустройство территории, отсутствие комиссии агентству, субсидированная ставка по ипотеке в дополнение к госпрограмме, стоимость нового ремонта и даже мебели (кухня, шкафы-купе все современное, новое) включено в стоимость и возможно купить все это в ипотеку.
6. Поставили бронь на объект 3-комнатная студия (на 25 квадратов больше чем в мечтах о 2-к квартире) огорчал только срок сдачи дома (примерно 1,5 года ждать).
7. Начала поиски покупателей на нашу квартиру, которые готовы сдавать купленный объект в аренду – в сегменте 1-к квартир это не редкость и учитывая грамотно выставленную цену он быстро нашелся.
Провели переговоры по цене (отстояли, уступив в рамках запланированного торга), договорились о проживании в своей квартире на условиях аренды до передачи ключей от новой квартиры по выгодной цене (на несколько тысяч ниже рынка) с условием оставления части старой мебели в квартире.
8. Закрепились предварительным договором на продажу с учетом снятия обременения по своему объекту).
9. Договорись с застройщиком и банком на подписание ДДУ с отсрочкой платежа и кредитного договора с фиксацией ставки в текущем месяце, для сохранения цены на объект (планировалось повышение цен уже с начала следующего месяца) и отмена субсидирования, а нам могли деньги на первоначальный взнос передать с учетом снятия обременения не раньше середины следующего месяца.
В тесной связке со мной работала руководитель юридического отдела АН «ГРАНОВИТ» Наталья Пенкина.
Результаты:
- Обмен полностью завершен в течении 2-х месяцев.
- Семья осталась жить в привычных условиях, без переезда из своей квартиры до сдачи нового дома.
- От продажи квартиры оставлены деньги на оплату аренды и покупку новой необходимой мебели.
- Зафиксирована низкая процентная ставка и комфортный платеж по ипотеке на весь период действия кредита.
- Ребенок родился в процессе сделки и уже никто не беспокоил семью просмотрами.
- Дом сдался на 1 квартал раньше заявленного срока так был выбран надежный застройщик, а расчеты через эскроу счета мотивируют на досрочное введение в эксплуатацию.
- Клиент оплатил только стоимость услуг по продаже своего объекта.
Как сказал клиент мы о таком даже и не мечтали!
Было очень приятно, что люди остались довольны — это самое ценное в нашей работе!
